집은 한 채뿐이지만 직장 발령이나 자녀 학교, 부모 돌봄 때문에 정작 그 집에 살지 못하는 경우가 있습니다. 이런 사람까지 투자 목적의 비거주자와 똑같이 볼 수 있느냐는 논란이 커졌고, 정부와 여당도 실거주 인정 범위를 넓히는 방안을 검토하기 시작했습니다.
다만 여기에는 전제가 있습니다. 2026년 8월 24일 현재 육아·양육·가족 돌봄까지 인정 범위에 넣는 방안은 논의 단계이며, 최종 확정된 시행령이 아닙니다. 정부가 8월 초 내놓은 세제개편안과 23일 고위당정협의회에서 나온 보완 방향을 나눠서 볼 필요가 있습니다.[1][2]
핵심 내용부터 정리하면
| 구분 | 8월 초 세제개편안 | 8월 23일 이후 보완 논의 |
|---|---|---|
| 종부세 | 실거주 1주택자 중심으로 혜택을 강화하고 비거주 주택의 공제는 축소하는 방향 | 여당이 1주택자는 거주·비거주를 나누지 말고 기본공제를 같게 적용하자고 요청 |
| 양도세 공제 | 장기보유 중심에서 거주 중심으로 전환 | 불가피한 비거주 사유를 육아·양육·가족 돌봄까지 넓히는 방안 추진 |
| 기존 예외 | 취학, 전근, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양, 학교폭력 피해 전학 등 | 생활 현장에서 자주 생기는 돌봄 공백을 추가로 반영하는 방향 |
| 확정 여부 | 정부 발표안 | 세부 기준과 증빙 방식은 아직 확정 전 |
그렇다고 모든 비거주 1주택자가 곧바로 실거주 혜택을 받는 것은 아닙니다. 종부세인지 양도세인지, 실제로 그 집에 산 기간이 있는지, 다른 지역으로 옮긴 이유가 불가피했는지에 따라 판단이 달라집니다.
왜 비거주 1주택자 문제가 커졌나
정부가 발표한 2026년 세제개편안은 주택 수만 보지 않고 주택 가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 반영하는 방향입니다. 정책브리핑에 따르면 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 거주하지 않는 주택과 다주택의 기본공제는 줄이는 구조가 제시됐습니다.[1]
양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 거주기간을 중심으로 바꾸는 방향입니다. 오랫동안 집을 보유했더라도 실제로 살지 않았다면 예전보다 공제 혜택이 줄어들 수 있다는 의미입니다. 반대로 한 채를 오래 보유하고 실제로 거주한 사람은 보호하겠다는 취지입니다.[1]
현실에서는 투자 목적이 아닌 비거주도 적지 않습니다. 지방 발령으로 가족과 떨어져 지내거나, 자녀 학교 때문에 다른 지역에 전세를 얻거나, 고령 부모를 돌보려고 집을 비우는 식입니다. 주소지만 기계적으로 따지면 이런 1주택자가 불이익을 받을 수 있다는 지적이 나온 이유입니다.
현재 알려진 실거주 인정 예외
8월 초 공개된 설명을 기준으로 보면, 1년 이상 거주하던 주택에서 부득이한 사정으로 다른 시·군으로 옮긴 경우 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 포함돼 있습니다.[3]
현재 거론된 사유는 다음과 같습니다.
- 고등학교·대학교 취학이나 자녀 전학
- 직장 변경, 전근 또는 다른 지역 근무
- 일정 기간 이상 치료나 요양이 필요한 질병
- 해외 근무·취학 등으로 인한 해외 체류
- 60세 이상 부모를 봉양하기 위한 합가
- 학교폭력 피해로 인한 전학
- 재개발·재건축 공사 때문에 불가피하게 거주하지 못한 기간
- 이에 준하는 불가피한 사유
최근 당정은 여기에 육아, 양육, 가족 돌봄을 추가하는 방향에 공감대를 모았습니다. 맞벌이 가정이 돌봄 때문에 거처를 옮기거나 조부모 가까이에서 살고, 가족 간병으로 집을 비우는 사례를 제도에 담겠다는 취지입니다.[2]
물론 ‘육아 중이면 자동 인정’이라는 뜻은 아닙니다. 자녀 연령, 원래 집과 임시 거주지의 거리, 실제 돌봄 필요성, 인정 기간, 세대원 이동 여부는 수정안과 시행령이 나와야 알 수 있습니다.
종부세와 양도세를 따로 봐야 한다
비거주 1주택자라는 표현은 같지만 종부세와 양도세의 판단 시점과 공제 방식은 다릅니다.
종부세
종부세는 매년 과세기준일의 주택 보유 현황과 공시가격, 공제 요건 등을 기준으로 계산합니다. 이번 개편안에서는 실거주 1주택자의 기본공제를 높이고 비거주 1주택자는 낮추는 방안이 제시됐지만, 여당은 1주택자라면 거주 여부와 관계없이 기본공제를 14억 원으로 맞추자고 요청했습니다.[1][2]
그래서 지금은 ‘비거주 1주택자는 무조건 9억 원만 공제된다’거나 ‘모두 14억 원으로 확정됐다’고 단정하기 어렵습니다. 국회에 제출될 수정안과 이후 법률·시행령을 확인해야 합니다.
양도소득세
양도세는 집을 실제로 파는 시점에 비과세와 장기 공제 요건을 따집니다. 정부안은 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 방향이어서, 비거주 기간을 거주기간으로 인정받을 수 있느냐가 세액에 큰 영향을 줄 수 있습니다.[1]
특히 집을 팔 계획이 있다면 기사 제목만 보고 판단하지 말고 예상 양도일, 취득일, 실제 거주기간, 조정대상지역 여부, 양도차익을 함께 검토해야 합니다. 세법 개정 시기와 경과규정에 따라 같은 조건의 주택도 양도일이 다르면 세금이 달라질 수 있습니다.
지금 준비해둘 증빙서류
불가피한 비거주를 인정받으려면 말로 사정을 설명하는 것보다 날짜가 이어지는 객관적인 자료가 중요합니다. 아래 서류를 전부 준비하라는 뜻은 아닙니다. 본인 상황에 맞는 자료부터 모아두면 시행령이 나온 뒤 훨씬 수월하게 대응할 수 있습니다.
공통 자료
- 주민등록초본과 주소 변동 이력
- 해당 주택의 등기사항증명서
- 실제 거주를 보여주는 관리비·공과금 자료
- 다른 지역의 임대차계약서와 월세·보증금 지급 기록
- 가족관계증명서와 세대원 변동 자료
전근·직장 이동
- 인사발령서나 재직증명서
- 근무지 변경일과 근무지 주소를 확인할 자료
- 파견·출장이 아닌 장기 근무였음을 보여주는 자료
취학·전학·육아
- 재학증명서와 입학·전학일 확인 자료
- 어린이집·유치원 재원증명서
- 돌봄 필요성과 실제 생활권 이동을 보여주는 자료
- 맞벌이 재직증명이나 가족 돌봄 분담 자료
질병 치료·부모 봉양
- 진단서, 입퇴원확인서, 장기 치료 확인 자료
- 부모의 연령과 가족관계를 확인할 서류
- 병원 또는 돌봄 장소와 임시 거주지의 관계를 보여주는 자료
핵심은 원래 집에 거주한 기간 → 불가피한 사유 발생일 → 다른 지역으로 이동한 날 → 사유가 끝난 날을 한 줄의 시간표처럼 잇는 것입니다. 서류마다 날짜가 어긋나면 나중에 설명해야 할 일이 많아집니다.
이런 경우는 특히 조심해야 한다
처음부터 해당 주택에 거주한 적이 없는 경우
기존 설명에는 1년 이상 거주하던 주택에서 부득이하게 이동한 경우라는 전제가 있습니다. 처음부터 임대를 준 주택은 같은 기준으로 인정되지 않을 수 있습니다.[3]주소만 옮기고 실제 생활은 달랐던 경우
주민등록만으로 모든 사실이 확인되는 것은 아닙니다. 관리비, 카드 사용지, 학교와 직장 위치 등 실제 생활관계가 함께 검토될 수 있습니다.인정 사유가 끝났는데 계속 비거주한 경우
전근이나 치료가 끝난 뒤의 기간까지 자동으로 인정된다고 보기 어렵습니다. 사유가 유지된 기간을 분리해 기록해야 합니다.임대차계약 갱신 때문에 바로 입주하지 못한 경우
임차인의 계약기간과 실거주 전환 시점이 맞지 않는 사례도 많습니다. 임대차 관련 예외가 최종안에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.보도만 보고 매도 시기를 정하는 경우
현재는 보완 논의가 진행 중입니다. 개정안, 시행 시기, 경과규정이 나온 뒤 세무 계산을 다시 해야 합니다.
발표 후 확인할 5가지
- 육아·양육·가족 돌봄의 구체적인 정의
- 인정받으려면 필요한 최소 기존 거주기간
- 최장 3년 기준이 모든 사유에 동일하게 적용되는지
- 종부세 기본공제와 양도세 거주기간 인정이 같은 기준을 쓰는지
- 시행일 이전 비거주 기간에도 경과규정이 적용되는지
정부는 당정 협의를 거쳐 세제개편 수정안을 국회에 제출할 예정입니다. 최종 기준은 법률 개정안과 시행령에서 확인해야 합니다. 그전까지 예상 세액을 확정값처럼 받아들이지는 않는 편이 안전합니다.[2]
자주 묻는 질문
집이 한 채면 비거주해도 모두 실거주자로 인정되나요?
아닙니다. 1주택 보유와 실제 거주는 다른 개념입니다. 다만 불가피한 이유로 잠시 다른 지역에 거주한 경우 일정 기간을 거주기간으로 인정하는 예외가 논의되고 있습니다.
아이 학교 때문에 다른 지역에 전세로 살면 인정되나요?
취학과 전학은 기존 예외 사유에 포함된 것으로 알려졌습니다. 다만 1년 이상 기존 주택에 거주했는지, 다른 시·군으로 이동했는지, 실제 취학 목적이었는지 등 세부 요건을 확인해야 합니다.[3]
육아 때문에 부모님 근처로 이사한 경우도 해당되나요?
육아·양육·가족 돌봄을 추가하는 방안이 추진되고 있지만 8월 24일 현재 세부 기준은 확정되지 않았습니다. 조부모 돌봄만으로 인정되는지, 필요한 증빙이 무엇인지는 수정안과 시행령을 기다려야 합니다.[2]
이미 집을 임대 중이면 임대기간도 거주기간으로 인정되나요?
일반 임대기간이 모두 거주기간으로 바뀌는 것은 아닙니다. 등록임대주택이나 특정 특례, 불가피한 비거주 사유가 있는 경우를 구분해야 합니다.
지금 바로 세무 상담을 받아야 하나요?
양도 예정일이 가깝거나 공시가격이 높아 종부세 변화가 큰 경우, 가족 간 명의·상속·임대가 얽힌 경우에는 미리 상담받는 편이 좋습니다. 상담할 때는 주소 변동표와 취득·거주·임대 기간을 정리해 가면 시간을 줄일 수 있습니다.
마무리
이번 논의는 집 한 채를 가진 사람을 모두 실거주자로 보자는 이야기가 아닙니다. 실제로 살던 집을 전근, 취학, 치료, 육아나 가족 돌봄 때문에 잠시 비운 사람을 가려내 보호하자는 데 초점이 있습니다.
지금은 성급하게 주소를 옮기거나 매도부터 결정할 때가 아닙니다. 본인의 거주·비거주 기간을 날짜별로 정리하고 증빙을 챙기는 게 먼저입니다. 최종안이 나오면 종부세와 양도세를 따로 나눠 적용 여부를 다시 확인하세요.
이 글은 2026년 8월 24일 공개된 정부 자료와 보도를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 세법은 개정 과정과 개별 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 실제 신고·매매 전에는 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하세요.
참고자료
[1] https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148969278 — 정책브리핑 2026년 세제개편안
[2] https://www.donga.com/news/Politics/article/all/20260824/134527943/2 — 동아일보 8월 24일 고위당정 보도
[3] https://www.khan.co.kr/article/202608040600041 — 경향신문 실거주 예외 설명